0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сделки с земельными участками

Сделки с земельными участками как форма оборота гражданских прав Текст научной статьи по специальности « Право»

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Костина О. В.

Текст научной работы на тему «Сделки с земельными участками как форма оборота гражданских прав»

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ КАК ФОРМА ОБОРОТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

Белгородский государственный университет Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ

В России земля долгое время была выведена из гражданского оборота. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Однако переустройство экономической и правовой системы в РФ обусловило необходимость осуществления земельной реформы. В ее рамках была ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, была признана возможность приобретать земельные участки в частную собственность. Соответственно, в сфере гражданских отношений рыночный оборот земель возникает вслед за признанием земельных участков объектами гражданских прав.

Выражение «оборот земельных участков» в литературе трактуется неоднозначно. Как отмечает Н.А. Сыродоев, «в связи с переходом к рыночной экономике у некоторых авторов возник соблазн соотнести понятие «рынок земли» и «оборот земли»1. Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь считают, что понятия «рынок земли» и «оборот земли» различны по объему. Первое понятие шире второго и включает в себя помимо системы сделок с землей и обеспечивающие их механизм и инфра-структуру2. Э.А. Крылатых же рассматривает земельный рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным и натуральным платежом3.

По мнению Ф.Х. Адиханова, «оборот земли (земельных участков) можно определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае

1 Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. — 1999. — № 9. — С. 41.

2 Волков ГА., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. — 1998. — № 2. — С. 50.

3 Крылатых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений// Проблемы прогнозирования. -1997. — № 1. — С. 35.

осуществляется публичный оборот, а в другом -частный (рыночный)»4.

Н.И. Кресникова полагает, что оборот земель является сложной системой, включающей три взаимосвязанные подсистемы: земельный рынок, универсальное правопреемство и административные распоряжения органов власти по поводу использования того или иного земельного участка. Взаимосвязь элементов такой системы очевидна. Так, участок, полученный в собственность по наследству, может быть продан на земельном рынке. В свою очередь, участок, ранее приобретенный в собственность на рынке земли, в дальнейшем может стать предметом наследования. В результате административных распоряжений относительно использования земельный участок с большой вероятностью становится объектом операций на земельном рынке или путем универсального правопреемства. Оборот земель за определенный период — это система перераспределения земельных участков между собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами и другими участниками отношений путем совершения сделок на земельном рынке, универсального правопреемства или иным разрешенным действующим законодательством способом.5

Заметим, что нельзя смешивать юридическое и экономическое обоснование данного понятия. Помимо совокупности сделок по поводу земли (т.е. собственно оборота), в состав элементов рынка земли входят также: совокупность участников данного рынка (субъектная составляющая); отношения оборота, представленные преимущественно обязательствами, возникающими в результате сделок; государственная система контроля, регистрации и мониторинга за оборотом земли и деятельностью на рынке в целом, включая органы, реализующие указанные функции; масштабы и границы рынка, специально определяемые законодательством в силу того, что «рыночное поле» находится под воздействием специальных норм; последний элемент рынка теснейшим образом связан и с понятием «оборотоспособность»6.

Оборот земли (земельных участков) не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав7. В отличие от других актов именно сделки как волевые действия, осознанно направленные на изменение правового положения заинтересован-

4 Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. — 2001. -№ 1. — С. 37.

5 Кресникова Н.И. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. — 2004. — №4.

6 Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. — М.: Издательский Дом «Городец», 2006. — С. 16.

7 Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.,

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

ных лиц, выражают существо товарообменных экономических процессов.

Для изложения специфики сделок с земельными участками необходимо обратить внимание на систему сделок в гражданском праве. Согласно ст. 153 ГК РФ под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение и прекращение правоотношений. Как известно сделки подразделяются односторонние, двусторонние и многосторонние.

Критериями формирования системы гражданских договоров являются значимые для права признаки общественных отношений. Наиболее значимым признаком, который лежит в основе построения системы гражданско-правовых договоров является направленность обязательства. Как отмечает Ю.В. Романец, данный признак обуславливает различные элементы правового регулирования и, прежде всего, права и обязанности, отражающие цель правоотношения.8 Значимость данного системного фактора была отмечена еще И.Б. Новицким и Л.А. Лунцем, которые писали, что попытка провести классификацию обязательств не по формальным признакам, а по существу, именно в связи с целями в области обязательственного права, «представляет интерес потому, что цель действительно является чрезвычайно существенным моментом для обязательства. Цель обязательства — это удовлетворение известного интереса, которым определяется содержание обязательства. Таким образом, когда классификация оснований возникновения обязательств ставится в связь с целью обязательств, эта классификация должна получить действительно жизненный характер».9

Под направленностью обязательства как системным признаком договорного права следует понимать конечные экономический и юридический результаты, на достижение которых направлены основные действия участников договора.10 В зависимости от данного признака Ю.В. Романец подразделяет их на семь групп:

1) договоры, направленные на передачу имущества в собственность;

2) договоры, направленные на передачу имущества в пользование объектов гражданских прав;

3) договоры, направленные на выполнение работы или оказание услуги;

4) договоры, направленные на страхование имущественных рисков;

5) договоры, направленные на предоставление отсрочки возврата такого же количества имущества такого же рода и качества или на отсрочку оплаты;

8 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. — М.: Юристъ, 2004. — С.83.

9 Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. -М.: Госюриздат, 1950. — С.73.

10 Романец Ю.В. Указ. соч. С.92.

6) договоры, направленные на достижение цели, единой для всех участников (общецелевые договоры);

7) договоры, направленные на замену лиц в обя-зательстве.11

М.И Брагинский и В.В. Витрянский в зависимости от «направленности результата» выделяют четыре группы:

1) направленные на передачу имущества;

2) направленные на выполнение работ;

3) направленные на оказание услуг;

4) направленные на учреждение различных обра-зований.12

Как видно, представленные классификации в зависимости от направленного договора по большому счету отличаются определенной степенью детализации договорных отношений.

В юридической литературе вопрос о классификации сделок с землей отдельно не поднимался. Кратко этот вопрос исследовался А.Л. Корнеевым.13 Он отмечает, что сделки с земельными участками, как и любые другие гражданско-правовые сделки, подразделяются на односторонние и многосторонние (договоры). К односторонним сделкам можно отнести завещание земельного участка. К многосторонним — договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды земельных участков и т.д.

Можно классифицировать сделки с землей и по признаку перехода права собственности на земельный участок: это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, завещание и др. В числе сделок, не связанных с переходом права собственности, можно назвать договоры аренды, ссуды, доверительного управления и т.д.

Сделки с земельными участками преимущественно являются двусторонними, т.е. договорами. При этом нет оснований ограничивать состав сделок оборота земельных участков только теми из них, которые направлены на переход права собственности. В условиях, когда многие вопросы оборота земельных участков еще не решены, их аренда является наиболее используемым вариантом и удобным инструментом распоряжения землей, в первую очередь для государства. Договор аренды позволяет извлекать доход из земельного участка, оставаясь при этом его собственником. В связи с этим для отнесения тех или иных сделок к обороту был бы достаточен критерий появления у нового владельца вещных прав. Другими словами, таких полномочий, для реализации которых достаточно собственных действий уполномоченного лица. Для противопоставляемых им обязательственных прав характерно иное — требуется совершение действий

Читать еще:  Самые надежные машины на вторичном рынке

12 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. — М.: Статут, 2001. — С.398.

13 Корнеев А.Л. Указ. соч. С. 19-20.

другим лицом (должником). Типичный пример вещного права — право собственности. Следовательно, договоры аренды также должны быть признаны сделками оборота; в результате предоставления объекта у арендатора появляются и определенные вещные правомочия14.

В целом можно обратить внимание на необходимость большей детализации договорных отношений в сфере землепользования, поскольку как отмечает, Г.В. Чубуков, практика все же исходит из того, что права на земельный участок возникают лишь из сделок, предусмотренных законом, несмотря на то, что гражданское законодательство предусматривает возникновение гражданских прав из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом.15 Признание земли объектом гражданских прав, права частной собственности и соответственно недвижимым имуществом ставит вопрос о том, каким образом и в каких формах может осуществляться переход прав на земельные участки от одного лица к другому16. Поэтому важнейшей правовой формой оборота земель являются действия участников земельных отношений (граждане, юридические лица, муниципальные образования и др.), направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении того или иного земельного участка.

Перейти на Главное МЕНЮ

Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ

14 Баринова Е. Вещные права — самостоятельная категория? // Хозяйство и право. — 2002. — № 7. — С. 28-39; Власова А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах// Правоведение. — 2000. — № 2. — С. 146-151.

15 Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (Материалы конференции) // Государство и право. — 2002. — №9. -С.83.

16 Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000. С. 102, 103.

Сделки с земельными участками: виды и особенности

Существуют следующие виды сделок с земельными участками: купля-продажа, дарение и мена, переход права собственности по наследству, рента, ипотека (залог). В соответствии с Федеральным законом (о регистрации объектов недвижимости) все сделки с земельными участками подлежат обязательной государственной регистрации в местном Управлении Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестр).

При регистрации соответствующих договоров важно точно указать характеристики объекта сделки: местонахождение объекта недвижимости, кадастровый номер земельного участка, его площадь по правоустанавливающим документам или кадастровому плану, категория земель и целевое назначение. Сделка купли-продажи — процесс приобретения земельного участка.

Основные требования при проведении сделки купли – продажи указаны в ст. 37 ЗК РФ и ст. 454 491 и 549-557 ГК РФ, ЗК РФ:

Участок должен стоять на кадастровом учете

Должны указываться сведения об обременениях и сервитутах

Информация указывающая вид разрешенного использования

Наличие линий ЛЭП, газопроводов и трубопроводов, подземных кабелей и т.д.

Документы необходимые для государственной регистрации сделки купли – продажи:

Заявление о регистрации договора купли-продажи

Подлинники и копии правоустанавливающих документов на земельный участок

свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект, выданное УФРС.

справка о нормативной стоимости земли и т.д.

Выписка из домовой книги, сведения о проживающих в доме лицах, информация об отсутствии других землепользователей

Договор купли-продажи объекта недвижимости

Документы, удостоверяющие личность участников сделки

Оплаченная государственная пошлина за регистрацию объекта недвижимости (договора)

Кадастровый план земельного участка

Дарение — безвозмездная передача земельного участка в собственность. Пакет документов при гос. регистрации договора дарения, в целом, идентичен договору купли-продажи.

Существуют ограничения, при которых не допускается сделка дарения, например:

Недопустимо заключать договор после смерти дарителя

Дарение земельного участка находящегося в совместной собственности осуществляется при согласии всех собственников и т.д.

Наследование — одна из самых распространенных процедур с земельным участком. Право собственности переходит по завещанию или при отсутствии завещания — по закону. По наследству переходят земельные участки как находящиеся в собственности, так и на праве пожизненно наследуемого владения. Завещание составляется в письменной форме и заверяется нотариусом. Наследники по закону определяются в соответствии с законодательством. Свидетельство о праве на наследство не подтверждает право собственности на земельный участок и требует проведения государственной регистрации.

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные

на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В

зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или

многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного

лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки

называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной

воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок

с землей содержатся в гл. 9 ГК РФ.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164) Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК). Дополнительные сделки по изменению или прекращению ранее зарегистрированных сделок также подлежат государственной регистрации.

Гражданским законодательством закреплен принцип свободы договора, т.е. стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом, так и не предусмотренный, а также смешанные договоры, содержащие элементы различных сделок. Смешанные сделки, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации, подлежат регистрации в целом.

Сделки можно разделить на подлежащие регистрации и не подлежащие регистрации. По правовым последствиям на сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав.

1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи.По договору купли-продажи земельного участка продавец обя­зуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи земельного участка не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации.

Законом установлены 2 существенных условия договора купли-продажи недвижимости.

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:

· кадастровый номер участка;

· категория земли (целевое назначение);

· разрешенное использование участка;

· обременения участка и ограничения его использования.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка,

являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

При продаже земельного участка должен быть соблюден принцип единой судьбы земельного участка и объектов, которые на нем расположены.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

б) договор мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже. Специальные правила заключаются в том, что:

· презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568);

· если обмен неравноценный, то оплачивается разница;

· установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570).

Читать еще:  Если есть каско надо ли делать осаго

Мена может не сопровождаться их денежной оценкой.

в) договоры дарения недвижимости. Подлежит государственной регистрации независимо от вида объекта. По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (см. п. 1 ст. 572 ГК РФ). Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя.

Основной признак дарения — безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК). Статьи 575 и 576 ГК содержат случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: На стипендию можно купить что-нибудь, но не больше. 9250 — | 7349 — или читать все.

Сделки с земельными участками (условия, виды)

С переходом к многообразию форм собственности земля стала объектом гражданского оборота.

Оборотоспособность в соответствии с ГК– это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Понятие оборотоспособности применимо и к земле.

Оборотоспособность земельного участка – это способность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки.

Сделки с земельными участками – действия граждан и ЮЛ, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Общие условия совершения сделок с землей (земельным участком):

· земельный участок не должен быть изъят из оборота;

· он должен пройти кадастровый учет;

· сохраняется целевое назначение (категория земель);

· сохраняется установленный режим использования;

· отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;

· не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;

· в ряде случаев требуется сохранение минимальных границ земельных участков для данного целевого использования;

· особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения; см. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

· соблюдение принципа единства земли и объекта недвижимости на ней;

· письменное оформление за исключением некоторых случаев; указание идентифицирующих признаков земельного участка (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости), а также его признаки (например, залог участка, требования залогодержателя по задолженности), прилагаются соответствующие документы (паспорт, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений);

· сделки подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях – и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка).

ВИДЫ сделок с земельными участками:

1) сделки, направленные на отчуждение земельных участков:

— Сделка по договору купли-продажи земельного участка;

— Сделка по договору дарения земельного участка;

— Сделка по наследованию земельного участка;

— Сделка по договору мены земельными участками;

2) сделки, не связанные с отчуждением:

— договор аренды земельного участка;

— договор безвозмездного срочного пользования земельным участком;

— договор залога (ипотеки) земельных участков;

— договор ренты земельного участка;

— договор доверительного управления земельным участком.

ГП дает понятие сделки, ее виды, формы, условия их недействительности. Земельное право указывает на условия совершения сделок, условия их ограничения, юридическое оформление. ГЗ выступает как общее законодательство, а ЗЗ нормами специального законодательства. Не все участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок. Не являются объектами сделок участки, изъятые из гражданского оборота (п. 4 ст. 27 ЗК).

16. Купля-продажа земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (сформированный и не ограниченный в обороте), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Двумя существенными условиями будут предмет и цена, что следует из ГК (ст. 554, 555). Цена земельных участков не превышает их кадастровую стоимость до установления Правительством РФ, органом гос. власти субъекта РФ или органом МСУ порядка определения рыночной цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Третьим существенным условием будет наличие информации об обременениях земельных участков и ограничение его использования (статья 37 ЗК).

В случае предоставления недостоверной либо заведомо ложной информации для покупателя в части 3 статьи 37 ЗК предусмотрены гарантии защиты его права: уменьшение покупной цены или расторжение договора купли-продажи земельного участка и возмещение убытков.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, то есть необходимо наличие следующей информации: какой именно земельный участок продается, его площадь, местоположение, присвоение кадастрового номера с выдачей кадастрового паспорта, указание на целевое назначение и конкретную цель использовании земельного участка.

Часть 2 статьи 37 содержит условия, которое будет признаваться недействительными при включении их в текст договора. К примеру, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

Статья 556 ГК обязывает стороны заключать и подписывать передаточный акт. Договор составляется в простой письменной форме единым документом, считается заключенным с момента подписания. Здесь регистрации не требуется. Регистрации подлежит переход права собственности.

Купля-продажа земельных участков при отчуждении объектов недвижимости на них расположенных:собственник имеет преимущественное право покупки на земельный участок, на котором расположена его недвижимость.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:

1 устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2 ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3 ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Общая характеристика сделок с землей в 2020 году

До распада Советского Союза отличительной чертой отечественного земельного законодательства являлась невозможность нахождения земли в частной собственности. Граждане получали участки лишь во временное или постоянное пользование/владение. Сегодня в РФ действует рынок земли. По мере его развития в качестве оснований для возникновения земельных правоотношений большое значение приобретают сделки. Общая характеристика сделок с земельными участками дает понимание оборота земель, проливает свет на отдельные виды соглашений.

Особенности земельных правоотношений и сделок с землей

Оборот земли – это переход собственности, доли в праве собственности на нее или любого другого права на землю от одного правообладателя к другому в результате заключенного между ними соглашения. Сделками являются действия частных лиц, направленные на возникновение, изменение или прекращение земельных правоотношений.

Земля, согласно Гражданскому кодексу , считается недвижимым имуществом. Право собственности на нее и другие вещные права подлежат государственной регистрации.

Правовое регулирование земельных отношений носит публичный характер. Сама земля является не только имуществом, но природным объектом, что определяет особенности совершения иных сделок с земельными участками. Речь, в частности, идет о следующих характерных признаках:

  1. Независимо от вида сделки не может меняться целевое назначение участка, категория, к которой он относится, или предусмотренный вид разрешенного использования. Внесение таких изменений ведет к недействительности договора.
  2. В отношении отдельных видов земель предусмотрен ограниченный субъектный состав. Например, в соответствии со ст. 15 Земельного кодекса , установлено ограничение, которое запрещает иностранным гражданам и организациям владеть приграничными землями и территориями сельхозназначения.
  3. Отдельные виды земель независимо от субъектного состава ограничены или изъяты из оборота. Согласно ст. 27 ЗК, из оборота полностью изъяты территории природных заповедников и национальных парков, ограничены в обороте земли особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, земли под гидротехническими сооружениями и так далее.

О том, как гражданам получить землю в собственность, читайте в материале «Отвод земельного участка».

Нормативная база для сделок с землей

Согласно ст. 3 ЗК, правовое регулирование сделок с земельными участками в первую очередь осуществляет гражданское законодательство. Нормы Гражданского кодекса:

  1. Определяют виды сделок, на основании которых происходит оборот земель.
  2. Конкретизируют правила их заключения, требования к договорам аренды, купли-продажи, дарения и так далее.
  3. Устанавливают необходимость осуществления государственной регистрации и прочие особенности.

Иными словами, ГК определяет общий порядок, в котором происходит заключение сделок с земельными участками. Нюансы же содержат другие нормативные источники:

Кроме того, оформление сделок с землей должно учитывать требования специальных законов. Так, например, сделки с земельными паями из бывших колхозов осуществляются с учетом положений ФЗ № 101 от 24.07.2002 . Он же регулирует оборотоспособность таких земель, ограничения в отношении субъектного состава сделок и так далее.

Купля-продажа земли

Самым распространенным соглашением по переходу прав на землю является купля-продажа. Как мы уже сказали, порядок совершения сделок с земельными долями и целыми участками устанавливается Гражданским кодексом. Согласно ст. 550 ГК, такая сделка оформляется в виде письменного договора.

Сам договор купли-продажи (ДКП) помимо общих реквизитов должен содержать:

  • цену объекта;
  • исчерпывающий перечень его индивидуальных характеристик, в том числе:
    • месторасположение;
    • площадь участка;
    • целевое назначение и так далее.

Без этих сведений ДКП считается недействительным.

Наряду с общими требованиями к сделкам купли-продажи земельное законодательство устанавливает ряд особенностей. Согласно ст. 37 ЗК:

  • продать можно лишь участки, которые прошли кадастровый учет и имеют кадастровый номер;
  • перед продажей продавец обязан сообщить покупателю об ограничениях и обременениях в отношении земли;
  • ДКП не должен содержать условие о возможности обратного выкупа участка продавцом или об ограничении распоряжения землей покупателем;

Есть и другие особенности в отношении отдельных видов земель. Например, в случае продажи участков сельхозназначения, согласно ст. 8 ФЗ № 101, преимущественным правом на покупку обладает муниципальное образование. О продаже такого надела собственник обязан предварительно известить администрацию муниципалитета.

Обращаем внимание, что земли государственного и муниципального фонда продаются в исключительных случаях, предусмотренных п. 2 ст.39.3 ЗК. Кроме того, согласно п. 2 ст. 39.1 ЗК, их можно продать по результатам проведения электронного аукциона, решение о котором принимают государственные и муниципальные органы.

Дарственная на землю

Сделка дарения земли осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом каких-либо значимых особенностей и порядка оформления дарственной, связанного со спецификой оборота земель, в законе не предусмотрено.

Согласно ст. 572 ГК, дарственная предполагает безвозмездную передачу участка в собственность одаряемого лица. Наличие встречного представления или иные условия, предусматривающие возмездность дарственной, делают ее ничтожной – сделка является бесплатной. Дарение может быть совершено как в настоящее время, так и в будущем (обещание дарения).

Поскольку земля является недвижимостью, дарственная составляется в письменной форме.

В ст. 575 ГК приводится перечень субъектов, в отношении которых дарение запрещено. Например, должностные лица и чиновники не могут выступать одаряемыми, если это связано с исполнением их служебных полномочий.

Если одаряемый совершил покушение на жизнь либо умышленно нанес дарителю или члену его семьи телесные повреждения, ст. 578 ГК позволяет дарителю отменить договор дарения. В этом случае земля возвращается к прежнему собственнику.

Учитывая положения ст. 39.1 ЗК, подарить можно лишь надел, находящийся в частной собственности. В отношении оборотоспособности земель по дарственной действуют общие ограничения. Земли государственных и муниципальных фондов по дарственной не отчуждаются.

Мена земельными наделами

Согласно ст. 567 ГК, мена – это взаимный обмен товарами, в том числе земельными участками, между сторонами. По сути, это некая модификация сделки купли-продажи, поскольку оба участника одновременно выступают и продавцом, и покупателем.

Когда в качестве товара выступает земля, предусматривается два варианта сделок:

  • обмен одного надела на другой;
  • обмен участка на иной товар.

Главные сложности связаны с проведением оценки земли при обмене. Сделка предполагает обмен равноценных объектов, в противном случае сторона, которая передает менее ценный товар, должна выплатить разницу в стоимости. Цена земли должна быть не ниже нормативной стоимости в конкретной местности.

Если стороны не могут договориться о цене самостоятельно, они привлекают оценщика. По результатам его работы определяется рыночная цена.

Как и в случае с дарственной, обмен участков возможен лишь в отношении земель, находящихся в частной собственности. Мена государственных и муниципальных земель не допускается.

Юридическое сопровождение сделок

Любая сделка с земельными участками обладает рядом особенностей, обусловленных спецификой земли как объекта права. Существует риск купить надел с обременениями или с неподходящим целевым назначением, выявить другие нюансы:

  • несоответствие фактических границ юридическим границам участка;
  • наложение границ;
  • пересечение «красных линий»;
  • наличие подземных коммуникаций;
  • споры с соседями.

Все это не только усложнит дальнейшее использование земли, но и порядком удешевит ее. Неудивительно, что многие заказывают юридическое сопровождение сделок с землей. В пакет услуг квалифицированного юриста входит:

  1. Углубленный анализ документов.
  2. Подача запросов в Росреестр и другие инстанции.
  3. Инициирование землеустроительной экспертизы.
  4. Другие действия, обеспечивающие юридическую чистоту сделки.

Хотя ее можно провести и самостоятельно, шансы самому приобрести желаемый участок с готовыми документами по приемлемой цене невелики.

Нотариальная и государственная регистрация сделок

Для обеспечения законности сделок с землей стороны заказывают их нотариальное удостоверение. Оно проводится в отношении любой сделки: купли-продажи, дарения или мены.

С этой целью участники договора обращаются к любому нотариусу по месту нахождения участка. Он не только удостоверит сделку, но за отдельную плату составит договор, проконсультирует и даже поможет со сбором документов. Его услуги обойдутся в зависимости от стоимости сделки в 5-10 тыс. рублей.

Эти расходы не являются обязательными – нотариальное оформление проводится по желанию сторон.

А вот государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними – обязательная процедура, согласно ст. 131 ГК. Она проводится Росреестром в соответствии с требованиями ФЗ № 218 от 13.07.2015 . Стоимость услуги – 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций.

Для ее осуществления одна из сторон сделки подает в ближайшее отделение Росреестра/МФЦ:

  • заявление о госрегистрации;
  • договор;
  • подтверждение уплаты госпошлины;
  • пакет других правоустанавливающих документов.

Их можно подать также по почте или через сайт Росреестра.

Лишь после государственной регистрации приобретатель участка становится полноценным собственником.

Госрегистрация является гарантией заключения законной сделки. Дело в том, что регистрация незаконных сделок с землей невозможна. Работники Росреестра анализируют заключенное соглашение и документы, если что-то не соответствует закону, в регистрации будет отказано.

Заключение

Оборот земель в рамках гражданских правоотношений осуществляется на основании сделок. Их оформление регулирует гражданское законодательство, а особенности устанавливают нормы Земельного, Лесного, Градостроительного и иных кодексов. Самые распространенные сделки с землей – купля-продажа, дарение и мена. Ни одна из них не способна менять целевое назначение земель, не может касаться участков, изъятых из оборота, и совершаться в отношении субъектов, чье право на владение землей ограничено. Переход прав по любой из таких сделок подлежит государственной регистрации.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×